按2021年基础物业管理服务收入计算，号称国内最大物业管理服务公司的万物云成为今年港股市场最大IPO(不包括年内赴港上市的中国鲍忠(行情601888)和天齐锂业(行情002466)，融资56亿港元，但上市首日即破发，一度跌至42.05港元。收盘价为46.00港元，较发行价49.35港元下跌6.79%。
即使上市首日表现不佳，市值仍达到536.88亿港元，相当于大股东万科1642亿港元h股的32.69%。
万物云上市后，房企巨头万科直接和间接持有万物云6.61亿股，占其已发行股份的56.6%。也就是说，万科在万维云网的股权市值折合303.87亿港元，是其自身市值的18.51%。
万科2022年上半年业绩显示，上半年，万物云实现营业收入143.5亿元(下同)，其中包括为万科集团提供服务的收入，同比增长38.2%，仅相当于万科期内总收入的6.94%。
云的营收只有万科的6.94%，但市值已经占到万科的18.51%。是否意味着万科目前的估值较低？
万科的收入和利润构成
2022年上半年，万科的主要收入仍来自物业开发及相关资产管理业务，金额达1916.72亿元，相当于其总收入的92.63%，其余为物业服务及其他业务。
就盈利能力而言，2022年上半年万科物业开发业务毛利率为20.85%，物业管理业务毛利率为15.20%。开发业务的毛利率比物业管理业务高5.65个百分点。2022年上半年，物业开发业务板块毛利占万科总毛利的94.36%。
需要注意的是，以万物云为代表的物业管理业务虽然盈利能力不如物业开发业务，但与重资本的开发业务相比，物业管理业务是不折不扣的摇钱树。
由于物业管理业务以轻资产提供劳务为主，结算周期短，现金周转周期远短于物业开发，其经营活动现金净流入相对稳定。
2021年年度数据显示，万科经营活动现金净流入为41.13亿元，而万物云2021年经营活动现金净流入为28.34亿元，相当于万科经营活动现金净流入的68.9%。
换句话说，虽然万物云的盈利能力可能不如物业开发业务，但它可以为万科提供稳定可靠的净现金流入——占万科净现金流入的一半以上，这就是万物云的价值。
当然，除了万物云之外，万科近年来也全力进行业务类型的多元化，以分散对物业开发业务的过度依赖。
万科于2015年启动全国仓储网络布局，2018年通过收购太古冷链进入冷链行业，通过“万伟物流”平台提供物流仓储服务和供应链解决方案，进入JD.COM主导的物流基础设施领域。
2022年上半年，万科物流业务实现营业收入18.6亿元，同比增长39.1%。截至2022年6月30日，“万伟物流”已在全国47个城市运营管理157个项目，可出租建筑面积1164万平方米，客户超过1200家。
2022年上半年报告期后，万科于7月和8月以5.48亿元收购了三个100%股权的物流地产项目，股权面积31.1万平方米，分别位于昆明、上海和长沙。
万科还通过于波经营集中式公寓租赁服务，通过李因专业商业物业开发和运营平台经营商业物业开发和运营，并通过委托管理经营酒店和度假业务。此外，万科还涉足教育、生猪养殖、餐饮、农业科技等领域。
由此看来，其他业务虽然增长潜力较好，但由于收入和利润规模较小，目前所能产生的价值与开发和物业管理业务相比，仍然微不足道。
或许可以推断，万物云的市值和收入对应的是万科不平等的市值和收入，这或许暗示了资本市场给予万科房地产开发业务的低估值。
万科与a股千亿房企
估价比较
当前的调整有利于未来楼市的健康发展，但资本市场仍犹豫不决。
在对美联储加息更为敏感的香港股市，投资者对内资股明显缺乏信心，不少上市的内资股已跌至低位。
万科的h股今年也下跌了16.93%。h股目前价格为14.12港元，较其a股折价24.38%。
不过相对来说，华润置地和中国海外发展(00688。HK)，h股市值超过1000亿的内资股，今年以来的表现都好于万科。中国家居今年下跌2.60%，中国海外发展上涨18.21%。
今年前8个月，万科签约面积和签约金额下降幅度均超过同业。而且以2022年6月末的杠杆率来看，万科总资产是净资产的8.02倍，远高于中国的4.43倍和中国海外发展的2.56倍。这可能是其股价表现落后的一个原因。
但从估值来看，万科的h股市盈率与中国海外发展大致相当。
从今年前8个月的经营业绩来看，保利前8个月开发签约金额同比增长24.72%，好于万科和招商蛇口。而万科则是三家a股企业中签约面积和金额下降幅度最大的一家，经营业绩不佳可能会体现在股价上。
从a股表现来看，今年以来万科股价表现落后，累计下跌8.73%，而保利发展和招商蛇口分别上涨14.82%和23.13%。从市盈率来看，相比保利发展，万科的估值似乎更没有吸引力。
总而言之，房企中，万科的a股和h股估值适中，不太高也不太低。
摘要
今年以来，地产股表现不尽如人意，美联储加息的全球“抽水”效应导致港股大跌。不仅是a股和港股市场，美股新股破发也成为今年的常态。所以可以说，万物云的打破并不是那么难以接受。毕竟下半年港股市场有很多新股，大部分是新经济股和中概股，过去市场对它们很感兴趣，一定程度上分流了资金。
万物之云虽破，但市值仍有一定权重，为万科千亿估值提供支撑。
无论a股还是h股，万科的市盈率都是个位数。与其市值相近的内地房地产开发同行相比，万科的市盈率适中，体现了市场对整体地产股估值的保留，而非专门针对万科。
截至2022年6月30日，万科持有现金1410.73亿元，存货1.02万亿元，短期有息债务1179.03亿元。手头的现金应该能够满足这些短期贷款。流动比率为1.24倍，高于期初，流动性尚可。不含预付款的资产负债率为68.4%。
展望未来，随着楼市平稳健康发展，市场信心恢复，优质内饰股估值有望修复。然而，万科的资产负债率仍然很高，经营业绩不如同行。其估值能否跟上其他房企，将取决于其财务状况和经营能力能否不断提升。
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